花园不是建在地平面上而是建在楼中，高层住宅变“平板”，楼间距在百米以上……随着楼市竞争越来越激烈，南宁开发商引入一些住宅设计新理念，提高产品竞争力。空中花园、板式小高层和超宽楼间距等较有特点的住宅设计，也就成为了个楼盘推广的“杀手锏”。这些住宅设计新特色有什么样的优点和缺点？记者请广西某设计公司总建筑师施舰为您一一评点。

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空中花园：花园建在楼中

一般而言，楼盘的园林建设在建筑内部底层的公共空间上。由于地块及土地属性的制约，很多单体楼没有足够的土地用于修建园林。为了达到一定的绿地率，有些楼盘在楼体内每隔若干层就修建一个空中花园，面积一般在100多平方米左右。

记者发现，目前南宁有部分楼盘开始引入了空中花园设计。例如在近期上市的飞扬世代，该项目从6层开始每隔3层就设置一个面积约数十平方米的空中花园，为业主提供了一个公共的休闲和活动空间。

利海·亚洲国际的2号楼也引入空中花园设计，分别在8楼和14楼设计一个20多平方米的花园。让人惊讶的是，利海·亚洲国际还把整个项目的第5层全部打通，构建一个面积达8600平方米的空中花园会所。会所特设全方位多功能室，里面设置有屋顶游泳池、室内高尔夫练习球场和健身中心等配套，为业主提供休闲赏景、邻里交往及会客的公共平台，同时也提高了公寓的居住档次和舒适度。

评点：施舰认为，空中花园把楼体外的园林景观引入到楼体内，让业主能更加亲近自然，同时也为业主提供了一个公共休闲和娱乐的空间。他同时也提醒，空中花园的设置有可能会增加业主的公摊，设计空中花园时应该维持一个合理的公摊率。一般而言，楼盘的公摊率最好不要超过25%，公摊率过高则可能会给业主造成过度的负担。

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板式小高层：通风采光较好

目前南宁的高层和小高层多是一梯数户的塔式住宅。塔式住宅的缺点主要表现在住宅朝向较难以保证全部南北向，容易造成采光不够好，并且左右对视较多，甚至个别间距只有2～3米，私密性较差。由于每层户数较多，户与户之间的干扰也较多。

从去年开始，一梯两户的板式小高层住宅开始在南宁逐渐增多，并且有燎原之势。例如，位于西乡塘的隆源·国际花园、瀚林华府等楼盘在南宁较先建起了板式高层住宅。由于南宁市民大多喜欢南北通透的住房，这两个项目推出后得到很多购房者的青睐。在这两个楼盘的带动下，南宁板式小高层逐渐增多，近期领世郡1号、盛天名都和远辰·山水1号等楼盘都采用了板式小高层的设计。值得一提的是，远辰·山水1号的7栋小高层全部采用一梯两户的板式设计，这在南宁楼盘中非常少见。

评点：板式住宅优点是每户均有双向景观、双向通风，朝向较好，一般为南北向。同时，板式住宅的户型具有“短进深、大开间”的特点。户型进深一般控制在15米以下，而客厅、主卧、开间都比一般的塔式住宅较大，居住起来较为舒适。

板式小高层住宅单层户数较少，所以每个单元的面积较大。例如，领世郡1号等楼盘基本上是130平方米以上的大户型。施舰也指出，板楼也存在一定的局限性，由于板楼外形比较单薄，像一块木板扁平细长，因此在设计的时候要非常注意建筑的结构和受力。

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超宽楼间距：保护住户隐私

南宁很多楼盘的楼间距普遍不大，在一定程度上影响了各楼盘住户的通风和采光，且无法保护业主的私密性。随着南宁市民对楼盘居住品质的需求不断提高，超宽楼间距设计开始在一些楼盘中得到应用。

记者了解到，今年开始，南宁很多新开发楼盘在设计的时候都采用超宽楼间距的设计，有些楼盘的个别楼栋间的间距甚至达到100米以上。这些楼盘主要集中在东盟国际商务区内，例如保利·21世家、领世郡1号和耀凯·凤岭1号等都采用了超宽楼间距的设计。特别是耀凯·凤岭1号，楼盘中最宽楼间距居然达到130米。如此之宽的楼间距充分地保证了住户的通风和采光不受其他楼栋的影响。

点评：超宽楼间距是楼盘人性化的体现。传统住宅由于楼间距不宽，楼栋住户的一举一动很容易被对面住户看得一清二楚，非常不利于保护住户的隐私。超宽楼间距的设计不但解决了住户的通风采光和隐私问题，而且有利于在两栋楼之间打造大面积园林景观，让房屋有良好的观景效果。

[名词解释]

塔式住宅——这种楼房的结构特点是，由多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯十二户。

板式住宅——板式住宅一般建筑层数不会超过12层。板式住宅的平面图上，长度明显大于宽度，板式住宅有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。